二手房卖家因房价上涨违约的买方如何应对

　房价因素是二手房纠纷发生的主要原因，实践中经常会碰到房价上涨，卖方不愿意再履行房屋买卖合同，千方百计解除合同的情景；而买方则坚决要求继续履行合同。甚至还有的房屋已经交易了几年，卖方仍然希望找到漏洞推翻房屋买卖合同，请求确认买卖合同无效，从而导致纠纷发生。

笔者认为，按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则，《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”所以，签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金；也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同。

无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方要求继续履行的，除符合《合同法》第110条规定的“(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行”的情形外，应责令按照《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定执行，这是《合同法》赋予守约方的权利。在这种情况下，法院一般都会判令双方继续履行房屋买卖合同，办理该房屋的过户手续的。

所以，只要是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，属于有效合同。双方均应按照约定，享有权利、履行义务。当房价上涨过快时，易出现卖方将房卖与更高出价者导致违约的情况。这时买方有权选择要求卖方继续履行合同，也可以要求卖方承担金钱形式的违约责任，即承担双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失等。律师建议，在买房时，积极约定定金条款和明确违约金条款有利于保障房屋买卖合同的顺利履行。

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