房屋状况与广告不符的开发商应承担违约责任

一些房地产商在预售宣传时，一般者散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境，高尚的品位，完美的配套设施，周全的物业管理。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，蒙骗消费者，物业管理更是质价不符。

曾有案例如下：吴女士够买了一处房产，发现绿化率、电梯等情形与广告宣传严重不符，将开发商告上法庭。开发商曾在放心房的联合宣言中承诺“保证广告宣传内容与实际一致，经有关部门认定为虚假广告的，退款退息或按已付房款5%赔偿”。但开发商并未按约定的事项交付楼盘，结果付出了代价。法院一审判决开发商按“联合宣言”承诺赔偿购房人3.4万余元。所以，律师在此建议，既然广告上做了宣传，那么开发企业一定要照广告宣传的去做，否则，一旦被认真的业主追究起来，最后得不偿失。

2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第三条对此有明确的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

本条所说的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示；等等。本条所说的商品房销售广告中的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。虽然这些说明和允诺，在多数情况下房地产开发商均拒绝写进合同条款中，但基于此条的规定，开发商违反当初的许诺的，要承担违约责任。

律师建议，销售者购房或者投资商铺时候千万不要轻信广告宣传的内容，尽量看到实物，以免蒙受经济损失。对于广告中很多模棱两可的内容，消费者应该要求房产商解释清楚，涉及自身利益的，应通过补充合同形式予以书面约定，以免有了纠纷找不到证据；有条件的应该亲自进行查验。另外，楼书等广告资料消费者必须保存好，不能交完房款就扔掉。