在房屋租赁合同中承租人的一些特殊权利

房屋租赁合同在日常生活中是一种较普遍的合同，所以，其当事人双方的权利义务备受关注，下面我们主要对一方当事人即承租人在租赁合同中的特殊权利进行小结。

一、买卖不破租赁。

所谓买卖不破租赁原则，是指租赁物的所有权在租赁期间的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同。对于此，我国《合同法》第229条有明确的规定。

“买卖不破租赁”是债权的一个特例，有其严格的适用条件：⑴就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同；买卖合同与租赁合同均有效成立。如果无效的，就按照无效合同的处理方法处置；⑵租赁合同的履行在先，即出租人将租赁物出租后又将租赁物的所有权移转给他人，若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权移转就不发生“买卖不破租赁”；⑶承租人在同等条件下未主张优先购买权。

买卖不破租赁原则并不是在所有情况下都成立的，它也有适用的例外。首先，买卖不破租赁原则只适用于不动产，如房屋等；虽然《合同法》上没有明确规定，但是如果将标的物扩大到动产的话，将不利于财产的流通，有悖于交易的宗旨。其次，买卖不破租赁的效力次于抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。再次，如果承租人在租赁合同规定了出租人可以解除合同的条件，那么，当承租人有符合租赁合同中规定的出租人可以解除合同条件的行为时，租赁物的买受人(新所有权人)就以行使原租赁合同中属于出租人(原所有权人)一方的权利，有权解除合同，原租赁合同不再继续有效。

二、承租人的优先购买权。

承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。出租人侵犯优先购买权的后果，就是承租人可以以享有优先购买权为由,请求出租人承担赔偿责任。

因为承租人享有优先购买权，所以，出租人在租赁期间出卖出租房屋的，应当提前通知承租人，对于提前的期限，《合同法》第230中规定为“合理期限”，《民通意见》第118条中规定为3个月。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。

承租人的优先购买权也存在一些限制。首先，承租人仅在同等条件下享有优先购买权。何谓同等条件？主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，而此种优惠能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。其次，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院也不予支持：（1）房屋共有人行使优先购买权的；（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。出现上述情形时，承租人的优先购买权将会受到限制。

三、共同居住人的继续租赁权。

在房屋租赁合同的履行期间，承租人死亡的，其生前共同居住人可以按照原租赁合同租赁该房屋，并享有前述权利。

在租赁合同的履行过程中，承租人要了解自己的各种权利，只有这样，在权利受到侵害时才能采取有效的措施保护自己的合法权益。

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