二手房“先租后买”避税方法不可取

财政部国家税务总局最新发布的通知称，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

因此，很多时候买卖双方因为营业税的费用交纳问题难以达成一致。从而导致双方协商先签一份租房合同，期限为“不交营业税的时间为止”，并在租房合同里注明，买方在两年后购房时，可将已付的租金充当购房款。

这种方式也就是所谓的“先租后买来避税”，其一般做法都是：在减免税要求的年限未满的一段时间内，买卖双方再签订一份房屋租赁合同，约定将租金抵消到以后交割的房款里，使得买方同时成为了房屋的承租方，在该房屋未来交易时拥有优先购买权。

但是这种避税方法是存在风险的，先租后买的买卖关系在法律上是不能得到有效保护的。因为先租后买，可能会存在买卖双方日后对成交价提出异议的情况，致使交易过户无法进行。此外，采取先租不但会损害国家税收利益，对于卖主来说，还会失去房价不断上涨带来的利益。由于房价有很大的可变因素，最初签订租赁合同时的房价与几年后的房价会有不同，一旦房价上涨房主改变主意宁愿赔偿违约金也不卖房，或是买卖双方各自出于提高售价或降低售价的考虑而毁约，交易过户就会出现问题，发生纠纷。所以对于买方来说，如果房子合适、总房款也较低，那么承担5.5%的营业税相对不断上涨的二手房市场价格来说还是划算的。

并且由于在较长时间内无法办理交易过户手续，所购房的产权并不是买方的，所以买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如未来几年内政策再次发生变化，对于买卖双方的风险都将会很大。同时，双方又增加了租赁合同关系，违约成本将更高。

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