抵押登记实务操作的相关重点知识

1、抵押登记

    律师应当合理地提示委托人，债权人与抵押人签订《抵押合同》后，双方应依照《担保法》的规定，就该合同项下的抵押物进行登记，债权人自抵押物登记之日起享有抵押权。

    债权人所接受的抵押物，均须办理抵押物登记。

    抵押物的登记日期不得迟于抵押担保债权的实际生效日期，或商品交易中合同约定的商品所有权转移的日期。

2、不登记的，不对抗第三人

    由于抵押登记部门的原因，导致抵押登记无法实施，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。

    律师应当合理地提示委托人，未办理抵押登记的，不得对抗第三人。

3、恶意拒绝登记的责任

    律师应当合理地提示委托人，担保法规定抵押登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记，导致债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。

4、登记日期与抵押顺序

    律师应当合理地提示委托人，由于抵押登记部门的原因致使抵押物连续登记的，抵押物第一次登记的日期为抵押登记的日期，并以此确定抵押担保债权的顺序。

5、补办登记

    诉讼期间，抵押物尚未办理权属证书的，律师可以建议或督促委托补办登记并提交权属证书，并依法向委托人阐述相关法律意义，即：在第一审法庭辩论终结前补办或提交的，抵押担保有效；未办理抵押登记的，不得对抗第三人。

6、房地产抵押登记

    办理国有土地使用权和地上的房屋抵押的，应当遵守《担保法》第三十六条的规定，依照“地随房抵，房随地走”的原则办理。

    办理房地产抵押登记的，应当向登记机关交验下列文件：

    （1）抵押当事人的身份证明，或法人资格证明；

    （2）抵押登记申请书；

    （3）抵押合同；

    （4）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有房屋的，还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的书面证明；

    （5）抵押人有权设定抵押权的《决议》和办理抵押登记的《授权委托书》等文件和证明；

    （6）抵押房地产价值的《评估报告》或《抵押物折价协议书》；

    （7）登记机关要求的其他文件。

7、预购商品房抵押

    预购商品房抵押，是购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款项，商品房开发商将预购商品房所有权让与贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

    预购商品房抵押贷款的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件，并取得《商品房预售许可证》。

    以预购商品房抵押贷款的，购房人应提交生效的《预购房屋合同》。

    登记机关在预购商品房抵押合同上记载或以其他方式记载抵押事项。

8、在建工程的抵押与登记

   在建工程的抵押，是抵押人为取得贷款继续建造在建工程，在依法取得土地使用权的基础上，以下列资财或财产权利抵押：

    （1）以其依法获准但尚未建造的房屋抵押；

    （2）以正在建造的建筑物上投入的资产抵押，包括：原材料、固定资产或应收债权等资产和财产权利；

    （3）以正在建造的房屋或其他建筑物抵押，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。

    在建工程已经完工部分的抵押，其土地使用权随之抵押。

9、在建工程的抵押登记应提交的文件

    以在建工程抵押的，抵押合同应当附加以下文件和证明：

   （1）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

   （2）已经交纳了全部土地使用权出让金，或交纳了相当于抵押部分的土地使用权出让金的款额；

   （3）已经投入在建工程的工程款；

   （4）有确定的施工进度和工程竣工日期；

   （5）存在已经完成的工程量和工作量。